（原标题：专访清华大学吴璟：2025年一二线主要区域房价有回升可能，城中村改良、存量土土地活呼叫更多低资本资金丨2025宇宙两会前瞻）

21世纪经济报说念记者李莎 北京报说念 本年宇宙两会行将召开，房地产相关话题成为各界柔软的重心之一。

若何看待现时房地产样式和风险点？城中村和危旧房改良的后劲有多大？周转存量用地和存量商品房计谋应该若何优化？房地产用地供应计谋或若何走？

带着这些问题，21世纪经济报说念对清华大学土木水利学院副院长、清华大学恒隆房地产连接中心主任吴璟进行了专访。吴璟暗示，房地产计谋“组合拳”效率彰着，市集积极变化增多，但城市间分化彰着，部分三四线城市的市集仍面对较大压力。本年将赓续追求促进房地产市集止跌回稳指标，要是这一指标莫得充分结束，计谋力度将保持致使加大，也不乏推出新计谋的可能。

城中村和危旧房改良、系列存量的周转期骗是本年吴璟在房地产边界的柔软重心。他暗示，本年城中村改良将加力鼓励和落地，对改良模式的探索和转换值得期待。相较收购存量商品房，收购未开工土地的难度相对低，建议本年蚁协力量鼓励存量土地收购。在鼓励城中村改良和存量土土地活期骗进程中，低资本、长周期资金援救尤为紧迫，建议进一步加大计谋援救力度，拓展资金开首。

《21世纪》：若何看待房地产计谋“组合拳”效率及现时房地产样式？

吴璟：客岁9月26日中央政事局会议提议“促进房地产市集止跌回稳”以来，多部门协力推出的房地产计谋“组合拳”效率彰着。客岁四季度，宇宙新建商品房销售面积、销售额王人结束正增长，房价也安谧回稳。本年1月，在宇宙70个大中城市中，24个城市销售价钱环比高涨，比上月增多1个，二线城市新址价钱时隔19个月再次回升。

天然市集举座积极变化在增多，但城市间分化彰着。包括上海、深圳、杭州在内，一线城市和部分强二线城市的住房市集已呈现相比活跃的迹象，但部分三四线城市市集仍面对较大压力。

《21世纪》：你觉得面前房地产面对的主要风险点和不细则身分有哪些？

吴璟：我觉得主要波及供应端和市集端两方面。一是昔日三年多咱们一直在用功化解此前表露的一些问题，但面前仍处于鼓励要害期，尚未一齐处理完毕。其中最主要的是保交房攻坚战，这项责任仍在赓续鼓励中，剩余的保交房神色号称 “硬骨头”，接下来应优先鼓励这些神色保交房。此外，部分房地产企业仍面对客不雅风险，这些企业风险背后是否会养殖出潜在的金融风险问题，亦然现时咱们尚未迷漫科罚的紧迫事项。

二是从市集层面看，相较客岁前三季度，客岁四季度以来房地产市集彰着好转，但面前市集止跌回稳态势不够平衡，情况较复杂，部分三四线城市还面对库存压力较大的问题，市集存鄙人行风险。这需要咱们在化解处置既有风险的同期，防护部分尚未结束止跌回稳的城市出现新风险。

《21世纪》：从客岁9月26日中央政事局会议初度提议“要促进房地产市集止跌回稳”，到中央经济责任会议提议“赓续使劲推动房地产市集止跌回稳”，若何看待这种表述变化？

吴璟：客岁中央经济责任会议对房地产的部署，延续了客岁9月26日中央政事局会议的计谋想路，这在一定进程上标明客岁“926”之后各部门各地的施策标的和计谋本色总体有用，也体现了计谋框架的庄重性。

客岁“926”后计谋效率相比彰着，除了各项具体举措起效外，提议止跌回稳指标也很紧迫。中央经济责任会议明确，要赓续使劲推动房地产市集止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改良，充分开释刚性和改善性住房需求后劲，其中的“赓续”、“加力”和“充分”的计谋表述，在以往对房地产边界的部署中王人相比荒僻。这说明出锐利的计谋意愿，意味着本年势必要赓续追求促进房地产市集止跌回稳，要是莫得充分结束该指标，计谋力度将保持致使加大。这些表述自身也隐含了住建、金融、财税、土地等方面的系列具体举措，还有赓续完善和优化调节的空间。另外，如若一些城市市集止跌回稳态势仍不充分，也不乏赓续推出新计谋程序的可能。

《21世纪》：关于本年房地产市集走势，你有什么预判？

吴璟：接下来的房地产市集将是高度分化的市集，我对一线城市及强二线城市巩固现存细致态势相比有信心，也期待系列更偏重于三四线城市的新举措能理解预期效率。将来城市间和城市里面的房价走势也将高度分化。将来跟着经济样式好转、局部供求关系改善，一二线城市主要区域房价也存在回升可能。

《21世纪》：你曾暗示城中村和危旧房改良是本年房地产边界你最柔软的事项之一，这是为什么？若何看待这项责任关于激活房地产市集需求、促进市集止跌回稳的影响？本年这项计谋若何加力？

吴璟：城中村和危旧房改良，是在城市更新大布景、大趋势下进行的。关于大量城市而言，将来赓续外延式增长的需乞降空间王人相比有限。接下来城市设立的重心要从扩展式增长转向进步质料，在此进程中，城市更新是至关紧迫的载体和效劳点。要是要在城市边界进一步激活花费和投资，城市更新亦然最具后劲和拓展空间的标的。

在这么的布景之下，自客岁9月起，我国加力援救城中村和危旧房改良，握紧鼓励相关责任，卓绝是推出以货币化安置为主，新增100万套城中村和危旧房改良的增量计谋，将藏身永恒发展的任务与短期引发住房市集需求细致聚合，我觉得这是需求端的紧迫发力点。

咱们曾作念过测算，要是100万户城中村改良住户每户购置100平素米的住房，就能激活1亿平素米的住房需求。2024年我国商品住房交游量约8.1亿平素米，这意味着能为市集交游量带来10%~15%的角落孝顺，这一数字相等可不雅。若改良责任鼓励顺利，还会产生连锁效应和放大效应，进一步稳投资、扩内需。

从增量时间参加存量时间，住户换房多呈现链条式或路线式特征，但这一典型换房旅途的两头很要害：住房要求好的家庭需要优质“好屋子”来推动住房升级，小户型家庭需找到买家才调改善居住要求。若小户型房源滞销，扫数这个词置换链条就会冻结，而这恰是现时市集所临的一浩劫题，昔日一两年许多城市王人暴清醒“老破小”难卖的风景。要科罚这一问题，一种可能的决策是由政府收购这些房源。

基于上述情况，城中村改良货币化安置不错接管现款赔偿，但若接管房票赔偿，我建议欢喜许房票在二手房市集具备一定开放性，而非仅限于购买新址，这有助于买通梯次改善链条，激活需求端购房后劲。

此外，城中村改良从35个大中城市扩展到近300个地级以上城市，新增城市大多为面前仍面对较大辛勤的三四线城市。推动这些城市开展城中村改良，旨在有用引发当地市集需求。

2025年城中村改良将加力鼓励和落地，对改良模式的探索和转换值得期待。但在鼓励进程中，要妥善科罚资金援救、各方利益合作、合理订价、可行推行模式等多方面问题。其中资金援救尤其是低资本、长周期资金援救尤为紧迫，所在政府赢得相对低资本的资金用于货币化安置赔偿，就不错暂行持有消释旧房后的土地，无需急于再行出让，幸免将来一段本事房屋容积率赓续攀升，进一步加大供应和库存去化压力。建议进一步拓展资金开首，一方面倨傲100万套城中村和危旧房改良需求，另一方面若有更多资金援救，改良限度还能进一步扩大。

《21世纪》：周转存量既波及周转存量商品房，又波及周转存量用地和商办用房，你若何看待二者在去库存方面的作用和操作可行性？将来相关计谋或若何优化？

吴璟：关于库存量大、需求相对疲弱的城市而言，周转存量用地和商办用房，鼓励处置商品房是必须要作念的事情。

2024年5月运行，关联部门提议要收购已建成未出售商品房作保障性住房，但着眼宇宙，面前落地的神色并未几。在实施身手，价钱细则、债务重组、面积结果等问题交汇，后续改良和运营等也存在一些有待科罚的问题，各个操作身手鼓励阻力较大。

相较收购存量商品房，我觉得收购未开工土地的难度相对更低，建议本年蚁协力量鼓励存量土地收购，并取得相比大的打破。客岁四季度收购存量土地和低效用地的计谋已出台，所在政府应该握紧鼓励闲置土地和低效用地收储，将包括已出让、未开工土地在内的广义库存尽快消化掉一部分。这能减少市集供应压力，也不错匡助开拓企业补充一部分流动性。

与城中村改良肖似，收购存量土地的要害在于为所在政府提供低资本、永远限资金援救，让所在政府收回土地后无需立行将土地再行推向市集。这单靠市集化机制难以科罚，需要中央予以金融援救才调结束。

另外，咱们在意到一些城市商办运营用地闲置问题相比隆起，库存压力较大的三四线城市尤是如斯。2024年中央经济责任会议明确周转商办用房之前，业内就提议过这个问题，不少企业库存中有相等一部分库存是商办用房，如不调节土地用途，这些闲置商办用房的市集开放性就很低。将来可从磋磨层面计议，将其用途调节为长租公寓等，结束周转期骗。

《21世纪》：接下来房地产用地供应或若何优化？

吴璟：证据调研，我觉得有必要对库存进行分别。部分库存与市集举座景象关联不大，是房屋品性、户型、地段等自身身分导致销售辛勤，而非受市集、预期或购房者支付才调等的影响，北京、上海、深圳、成王人等地王人存在这类库存房源。我觉得可将这部分库存界说为 “无效库存”，它们虽在市齐集，但不再对市集组成压力。

但部分三四线城市 “有用库存” 仍偏高。且三四线城市东说念主均居住面积较高，改善性需求不旺，部分城市东说念主口净流出，迁入购房需求低。关于这些供过于求、去化周期长的三四线城市，若再新增住宅用地供应，将进一步加大供给压力。因此，需因地制宜，严格限制三四线城市新增住房及土地供应，后续供地量也要依据市集供需情况决定，这是现时紧迫的供地逻辑。

此外，现时关联部门在供地时重视限制大地面积供应，2024年咱们开展了屡次不同姿首的宇宙住房需求拜访，其中一个共性论断炫耀，刚需和改善性家庭对密渡过高的高层蚁合式住宅的偏好越来越弱。因而我建议进一步下调供地容积率，进步住房品性，助力“好屋子”设立。

《21世纪》：构建房地产发展新模式成为将来标的，你觉得新模式的中枢特征是什么？政府和企业应若何协同，更好鼓励新模式构建？

吴璟：我觉得房地产发展新模式的中枢在于契合住房市集发展的不同阶段。相较昔日20年，现时外部环境、东说念主口、经济与收入增长等实验要求已发生改革，东说念主均居住面积和市集库存面积也无法因循住房市集赓续扩展，房地产发展重心需向存量房市集与住房改善边界退换。

在此布景下，以往的发展模式难以为继。中央提议的计谋想路恰是在合适新的发展阶段。比如现时刚性需求主要来悛改市民和后生东说念主，更多需求是改善性的，是以咱们面前提“保障 + 市集”，倨傲多脉络住房需求。再如城市间和城市里面分化加重，神色选址很要害，这就要求要素设置依据需求而定，购房者只为好屋子买单。此外，昔日需求繁盛、房价高涨，预售轨制执行顺利，而面前购房者倾向看到建好的好屋子才购买，这也将推动现房销售。

从加强监管层面看，以往房地产发展模式暴清醒诸多风险与问题，在治理上亟待调节和改善；从住房全生命周期看，现时存量住房宽绰，必须鼓励房屋按时体检、房屋保障、房屋待业金轨制设立欧洲杯体育，构建房屋从开拓设立到珍贵使用的全生命周期经管机制；从企业角度来看，居品性量、处事、运营等紧迫性日益突显，企业要主动合适增长方式退换，在居品力、处事等方面积极调节转换。